שכירות משנה (סאבלט): מה זה ומה החוק אומר

בשכירות משנה יש שלושה צדדים. השוכר הראשי משכיר את הדירה לשוכר משנה, ובעל הבית נשאר מעל שניהם עם החוזה המקורי, שממשיך לעמוד. סעיף 2(ב) לחוק מסדר את היחסים ביניהם: «הוראות פרק זה יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על שכירות משנה ויראו לעניין זה את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר המשנה כשוכר.» כלומר, כלפי שוכר המשנה, השוכר הראשי עומד במקום המשכיר.

בשיחה יומיומית קוראים סאבלט גם למשהו אחר: בעלי דירה שטסים לחצי שנה ומשכירים את הדירה שלהם עד שיחזרו. משפטית זו שכירות רגילה. אין מעליהם בעל בית, אז שאלת ההסכמה של סעיף 22 לא עולה. וגם אורך התקופה לא מכריע, כי בחוק אין לשכירות משנה אורך מינימלי או מקסימלי.

שכירות רגילה נחתמת ישירות מול הבעלים, ובסאבלט החוזה עובר דרך השוכר הראשי, שממשיך לענות לבעל הבית. מול Airbnb הקו פחות חד ממה שנדמה. החוק אמנם מוציא מכללי השכירות למגורים «דירה אחרת המושכרת למטרת נופש», אבל שוכר שמשכיר את הדירה השכורה שלו לכמה לילות עדיין מעביר אותה לאחר, אז כדאי לקבל את הסכמת בעל הבית גם לזה.

זה נוסח סעיף 22(א), שכותרתו «העברת השכירות», במאגר נבו: «השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה – (1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר; (2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.»

סעיף קטן (ב) מוסיף את התנאי שהכי כדאי לזכור: «הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב.» דירה היא מקרקעין. לכן בסאבלט של דירה ההסכמה צריכה להגיע לפני ששוכר המשנה נכנס, ובכתב.

ברירת המחדל בחוק היא לא, אלא אם בעל הבית הסכים. זה נכון גם כשחוזה השכירות לא מזכיר סאבלט בכלל, כי הדרישה באה מהחוק עצמו. ובכל זאת, קודם כול קוראים את החוזה, כי יש חוזים שמתירים שכירות משנה מראש ויש שאוסרים אותה לגמרי.

החוק לא משאיר את השוכר תלוי לגמרי בבעל הבית. אם בעל הבית מסרב «מטעמים בלתי סבירים» או מתנה את ההסכמה «בתנאים בלתי סבירים», בשכירות של דירה יש לשוכר שתי דרכים. הוא רשאי לעשות את העסקה בלי הסכמה (סעיף 22(א)(1)), או לבקש מבית המשפט להרשות אותה, בתנאים שיקבע, ואפילו בניגוד לחוזה (סעיף 22(א)(2)).

אבל מהו סירוב סביר? החוק לא אומר. אין בו רשימה של סיבות מותרות ואסורות, והרשימות שמסתובבות ברשת הן פרשנות של מי שכתב אותן. לפי אתר כל זכות, בסוף מכריע בית המשפט, אם אחד הצדדים תובע. שוכר שמחליט לבד שהסירוב לא סביר ומכניס שוכר משנה בעצם מהמר שבית המשפט יסכים איתו.

ומה אם בעל הבית פשוט לא עונה? אין בחוק סעיף שהופך שתיקה להסכמה, וגם «בסדר» בטלפון או אישור בדיעבד לא עומדים בדרישה של מראש ובכתב. הדרך הבטוחה יותר: בקשה כתובה עם הפרטים (מי שוכר המשנה ובאילו תאריכים), עותק שמור אצלכם, ושיחה עם עורך דין לפני שמוסרים מפתחות בלי תשובה.

חוזה השכירות בין בעל הבית לשוכר הראשי נשאר בתוקף גם כשנכנס שוכר משנה. השוכר הראשי ממשיך לענות לבעל הבית על שכר הדירה ועל נזקים, גם אם שוכר המשנה לא שילם או שבר משהו. מול שוכר המשנה הוא מתחשבן לפי ההסכם ביניהם, ולכן כדאי שההסכם יפרט מי משלם על מה.

כלפי שוכר המשנה, מי שחייב למסור את הדירה בזמן ופנויה הוא השוכר הראשי, לא בעל הבית (כך מסביר אתר כל זכות). סעיף 25טו(ג) מוסיף חריג: כשהשכירות הראשית היא לעד עשר שנים והדירה מושכרת, כולה או חלקה, בשכירות משנה, חובת תיקון הליקויים לפי סעיף 25ח(ב)–(ג) נשארת על בעל הבית. באותו מצב, שוכר משנה שרוצה לעשות שינויים בדירה צריך את ההסכמה של בעל הבית עצמו.

שוכר ראשי שהשכיר בלי לבקש הסכמה עלול להיחשב כמי שהפר את חוזה השכירות. לפי סעיף 23, התרופות של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א–1970, עומדות לבעל הבית גם כאן. פינוי אוטומטי אין בחוק. מה שיקרה תלוי בחוזה, ואם זה מגיע לשם, בבית המשפט.

ב־2017 נוסף לחוק סימן ו׳, «חוזה שכירות למגורים». שם התיקון הוא חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע״ז–2017, אבל מכירים אותו בעיקר בשם «חוק שכירות הוגנת». אותו תיקון גם הוסיף את סעיף 22(ב), «מראש ובכתב». ובגלל סעיף 2(ב), חלק מהכללים החדשים עשויים לחול גם בין השוכר הראשי לשוכר המשנה.

דווקא בסאבלט הקצר יש חריג שקל לפספס. סעיף 25טו(א)(2), תחת הכותרת «סייגים לתחולה», קובע שהסימן לא חל על «חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים, ואין לצדדים ברירה להאריכה». בפועל, סאבלט של עד שלושה חודשים בלי אופציה להארכה נמצא מחוץ לכללי השכירות ההוגנת. סאבלט ארוך יותר, או כזה שאפשר להאריך, עשוי להיכנס אליהם.

כשהסימן כן חל, כמה מהכללים שלו נוגעים ישר לסאבלט. הדירה צריכה להימסר «ראויה למגורים» (סעיף 25ו). סך הערובות שמותר לדרוש, כולל פיקדון במזומן, מוגבל לנמוך מבין שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות לבין שכר דירה של שלושה חודשים (סעיף 25י), כך שבסאבלט של שישה חודשים התקרה היא שכר דירה של חודשיים. ותניה שמאפשרת למשכיר לבטל את החוזה גם בלי שהשוכר הפר אותו תקפה רק אם גם לשוכר יש זכות כזו. במקרה כזה המשכיר מודיע 90 יום מראש לפחות, והשוכר 60 יום לפחות (סעיף 25יג).

המסמך הראשון הוא האישור של בעל הבית: מכתב קצר עם שמות השוכר הראשי ושוכר המשנה, כתובת הדירה והתאריכים, חתום לפני הכניסה. מארחים ב־Home Sublet יכולים לצרף אותו למודעה: האישור החתום שמור אצלנו, ושוכרים רואים את התג «באישור בעל הבית».

להסכם עצמו, התוספת השנייה לחוק היא רשימת בדיקה טובה, גם כשכללי השכירות ההוגנת לא חלים על הסאבלט שלכם. היא מונה את כתובת הדירה; שמות הצדדים, מספרי תעודות הזהות וכתובותיהם; תיאור הדירה, הריהוט והאבזרים; תקופת השכירות, אופציה להארכה ותנאי ביטול; שכר הדירה, מועדי התשלום ואופן התשלום; תשלומים נוספים; ופגמים ידועים שאינם קלי ערך.

חוץ מזה, שלושה דברים כדאי לסגור מראש. הפיקדון: כמה, ומתי ואיך הוא חוזר. החשבונות: מי משלם ארנונה, חשמל, מים, גז וועד בית, ומאיזו קריאת מונה. ומצב הדירה בכניסה: רשימת ציוד ותמונות עם תאריך.

Home Sublet לא מעבירה כסף ולא גובה עמלה משוכרים. שכר הדירה והפיקדון עוברים ישירות למארח במעמד מסירת המפתחות, במזומן או בהעברה מקומית שסיכמתם. ועל כל סכום שעובר מיד ליד, בקשו קבלה חתומה.

המדריך הזה הוא מידע כללי על החוק, לפי הנוסח שבדקנו במאגר נבו ב־23 בספטמבר 2026. הוא לא ייעוץ משפטי ולא תחליף לקריאת החוזה שלכם. כשבעל הבית מסרב, כשהחוזה אוסר שכירות משנה או כשכבר יש מחלוקת, התייעצו עם עורך דין.